Erweiterte Grundstückskürzung
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG – Die gewerbesteuerliche Begünstigung für Immobiliengesellschaften.
- —Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine besondere gewerbesteuerliche Begünstigung für bestimmte Immobiliengesellschaften.
- —Sie kann dazu führen, dass Mieterträge trotz bestehender Gewerbesteuerpflicht faktisch nicht der Gewerbesteuer unterliegen.
- —Die Regelung spielt eine zentrale Rolle bei Immobilien-GmbHs und vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaften.
- —Bereits geringfügige schädliche Tätigkeiten können die Begünstigung vollständig gefährden.
Definition
Die erweiterte Grundstückskürzung ist eine besondere Regelung des Gewerbesteuergesetzes. Sie ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine weitgehende Kürzung des Gewerbeertrags von Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen.
Der Gesetzgeber verfolgt dabei das Ziel, reine Immobilienverwaltung nicht zusätzlich mit Gewerbesteuer zu belasten. Obwohl insbesondere Kapitalgesellschaften wie Immobilien-GmbHs grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig sind, kann die erweiterte Grundstückskürzung dazu führen, dass die laufenden Immobilienerträge faktisch von der Gewerbesteuer freigestellt werden.
Die Vorschrift betrifft insbesondere:
Gesetzliche Grundlage
§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG
Die Vorschrift sieht vor, dass Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, eine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags beantragen können. Dadurch wird der auf die Grundstücksverwaltung entfallende Gewerbeertrag weitgehend aus der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage entfernt.
Voraussetzungen
Ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes
Die Gesellschaft darf grundsätzlich nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Die Immobilien müssen der Gesellschaft selbst gehören.
Keine schädlichen Nebentätigkeiten
Die Gesellschaft darf keine Tätigkeiten ausüben, die über die privilegierte Grundstücksverwaltung hinausgehen. Gerade hier entstehen die meisten Praxisprobleme.
Antragserfordernis
Die Kürzung wird nicht automatisch gewährt. Sie muss regelmäßig beantragt werden.
Schädliche Tätigkeiten
Die Liste möglicher Gefahren ist lang. Bereits relativ geringe Nebentätigkeiten können die Begünstigung gefährden:
Typische Fehler
Immobiliengesellschaften mit operativen Tätigkeiten kombinieren
Dadurch kann die Begünstigung verloren gehen.
Nebeneinkünfte unterschätzen
Auch kleine Tätigkeiten können problematisch sein.
Struktur nachträglich verändern
Spätere Änderungen werden häufig steuerlich nicht ausreichend geprüft.
Gewerbesteuerfreiheit als selbstverständlich ansehen
Die Voraussetzungen müssen dauerhaft erfüllt bleiben.
Risiken
Vollständiger Verlust der Begünstigung
Bereits einzelne schädliche Tätigkeiten können die Kürzung gefährden.
Hohe Gewerbesteuernachzahlungen
Der Verlust der Begünstigung kann erhebliche finanzielle Folgen haben.
Betriebsprüfungen
Immobiliengesellschaften stehen regelmäßig im Fokus der Finanzverwaltung.
Strukturfehler
Fehlplanungen wirken sich oft über viele Jahre aus.
Fazit
Die erweiterte Grundstückskürzung gehört zu den wichtigsten steuerlichen Begünstigungen für Immobiliengesellschaften in Deutschland. Sie ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine weitgehende Entlastung von der Gewerbesteuer und bildet damit einen zentralen Baustein professioneller Immobilienstrukturen.
Für Bestandshalter, Familienholdings und Immobilieninvestoren besitzt die Vorschrift erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Gleichzeitig sind die Voraussetzungen streng. Bereits kleinere schädliche Tätigkeiten können zum vollständigen Verlust der Begünstigung führen und sollten daher frühzeitig geprüft werden.
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